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赵汗青:2020洛阳楼市五个小趋势

2020-07-30 16:05:55     腾房云     许可公告 工程     




2019,洛阳楼市非常因吹斯汀。

往远了看,比洛阳高级的西安、长沙、成都,房价也就一万多两万,顶了多年“价值洼地”称号,不温不火。往近了看,同是中原都市圈,中心城市大郑州,2019降”字打头勒紧腰带苦熬,洛阳这边迈着六亲不认的步伐不时带出领涨的节奏……,谁说起来都一脸懵逼。





但是, 2020已一脚踹进来,该展望还是要展望一下,不然过节喝多了聊啥?不就这点房事儿。

宏观上,中国的城市化进程还有10%的增量空间,所以楼市至少还能蹦达十几年,但微观上,地方市场逐年都有新的变量加入,来看看洛阳明年会呈现哪些新趋势:

一、城市去中心化加速

从“副中心”城市,到今年“双中心”的提法,政策持续向好。不先管“双中心”是不是太虚幻,口号上先占个位总比没有强吧。

<图片来源于网络>

这两年洛阳到处挖坑,变身基建狂魔,地铁、高架,轻轨,上天入地,开工竣工(据悉地铁三号线不日亦将开工)消息不断。交通路网日新月异,成绩单杠杠的,虽然春节返乡的游子有点转向,但是,规格跃升带来的发展空间真的让人惊喜。而且,洛阳确实已从单中心完成了多中心布局的转换。

最早就一个中心:西工区,后来市政府搬迁,洛龙区崛起直追,现在涧西区、道北、经开区、伊滨区、孟津近郊、洛宜交界版块、自贸区、廛河区,哪一个版块都有自己的鲜明定位,都有(或规划有)学校、商圈,都有抢眼的品质楼盘撑着房价。 

多中心衍生的一个明显变化就是:地段平权。——房价像是被熨斗烫平了,哪儿都差不多。

<伊滨区规划效果图>

你觉得恒大绿洲是农村?不好意思,高层11000刚开盘的建业滨河珑府12000

你觉得宜阳、孟津是县里?——宜阳近郊湖滨美院洋房10000上下,花溪渡(别墅)更高。宜阳君河湾高层5300,洋房5700实际上,孟津、偃师、宜阳、伊川这几个开发较成熟的县城,房价都在50007000元之间。

你觉得伊滨区鸟不生蛋?呵呵!绿都洛阳府洋房12000,云星钱隆誉园高层9500

……

多中心带来的,一定是内部流通性变强,城市对抗周期性增强。毕竟城市化,还要靠多核心来释放扩张余力。        

                                             

二、精细化操作,让土地变黄金

看历年土地出让的节奏,供小于求是常态,这也是洛阳房价春意盎然的重要原因之一。

去年洛阳挂牌成交地块5000亩,比起大郑州动辄4万亩的手笔,也算保守了。

按照城市发展的普遍规律,在初级的狂飙突进式城市化之后,下一步的扩张会进入相对缓坡的阶段,即集中于城市深度发育和打补丁

比如洛阳,经过洛龙区、伊滨区两波大开大合的战略规划之后,眼下是两条腿走路,一边持续建设新区,一边对老城市区进行升级换代。也就是原先发展不太好的板块,想办法拉你起来,那些过气的板块,想办法让你再次回春。(撤县并区的操作有点诗和远方,当个念想吧)

大家知道,所谓房价,最重要的组成部分就是地价+建安成本,房屋本身的价值从交房那一天起就开始持续贬值,房子下面的土地却一直在升值。

所以,涧西老破小的学区房价格坚挺,不是吃饱撑的,99%是上涨的地价撑的,房子本身的屋顶墙面价值早已折损无几。

为土地赋能的精细化操作,一般会通过量身定制的区域规划,如基建交通、招商(大商业,如万达)、休闲设施(公园景点)来实现,看似牺牲了一些地块面积,却拉高了单位地块的升值潜力,这样,招拍挂才能吸引更多举牌。 

应天门<图片来源于网络>

洛阳规划的诸多复建(古建)景点,如应天门、玄武门、九州池等景区,都是为板块赋能的精细操作,而且,随着规划水准的提高,这种操作大概率将贯穿未来楼市余生。

三、垄断式开发

15年开始,越来越多品牌房企业蜂涌入洛,“百强企业”的光环现在都不抢眼了

由于开发成本过高(仅地价一项就屏蔽了绝大多数本地房企),玩不了高周转的小开发商黯然退场。手里有地的,可以拿出来与大开发商合作,没地的只好转战县区。

宜阳东段部分楼盘分布

在洛阳周边县城拿地,地价100多万一亩(伊滨区地价都600多万了)。而房价差不多是洛阳市区的一半。拿地成本低,利润却不低,房子卖得还快,正所谓塞翁失马,焉知非福。所以洛阳动辄几百万的郊区地块流拍也正常。

本来,品牌房企入场不是坏事,有实力做出好产品,置业者绝对欢迎,但如今“情怀”两字已经被“活着”给挤走了,规模化开化更青睐能批量复制的产品。所以,市场上让人眼前一亮的好房子,会越来越少,品质越来越趋同,楼盘之间最大的区别就剩下地段了。

自由竞争、百花齐放的时代已过去,也许几轮跑马圈地、并购重组之后,最后胜出那几个赚够钱的赢家,才会决定要不要做些好产品出来。

四、两房没落  三房当道

改善性需求成为购房主流。

随着产品升级,90多平的小三房设计得非常合理。目前市场在售楼盘主力户型,主要集中在95~140之间,紧凑三房或大三房。因总价有优势,紧凑型三房很受欢迎。

总之,轻易不要再买两房了,8090后也正在进入家族化模式,虽然两房门槛低,毕竟只是过度,以后两房的接盘侠会越来越少。

未来,城市里大行其道的,将是性价比超高的一站式家庭空间解决方案

五、字当头,没有暴击

刚提房住不炒的时候,还有网友满怀希望:是不是要降了?!

——现在还这么问的已经少多了,真欣慰!

中国人最讲究的其实是平稳过渡,政府既不想看到买过房的哭爹喊娘地跳楼,也不想看到无房者怨气冲天。都影响稳定啊,手心手背都是肉。

现在,横盘时代全面来临,一线城市其实都高位横盘两三年了。暴涨暴跌的现象很难再出现。去年年底郑州融创炒作的降价买房狗事件,到最后也没有真降。

横盘就是停车,司机已经仁至义尽,上不上车看自己了。在三四线城市,横盘,可以说是刚需+改善的天堂。

想上车的,有两个建议:

1自住改善的,想买多大买多大,想买多壕买多壕。

投资,一定要考虑接盘侠的数量和接手能力。未来卖房难度要远远大于买房。

郊区200平的叠加(大平层)一年你都卖不掉,而市中心40平的老破小2个月就能变现。

如果去郑州这种强二线城市投资,首选100-120平的3房,由于二线城市新区房价和涨幅普遍高于老城区,如果选择老城区的老破小最好带学区。

如果投资洛阳本地的房子,一定看地段,地段好,房子才会升值,不要被那些没用的附加值迷惑,记住你是投资不是自住。

2目前,房产还是抵抗通胀的主要渠道。股市要是赚钱了,请换成房子,房子赚钱了,要继续换成房子,换成地段更好的房子,像世纪华阳或者泉舜、正大那样抗打能涨的。


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2020-09-22 10:29

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