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5大银行“下通牒”,央行新规22天后,买房人还有“一次选择”!

2020-12-26 11:13:56     腾房云     楼盘行情 进度      来源:房地产耶

根据央行对房贷利率切换为LPR加点形成的要求,各大银行需要在2020年8月31日之前完成所有存量房贷利率的切换事情。

今天是9月22日,央行新规截止时间已经过去22天。5大银行“下通牒”,央行新规22天后,买房人还有“一次选择”!

根据澎湃新闻报道,中农工建交5大银行先后发出通知,将对所有没有转换的存量浮动按揭贷款利率进行批量转换为LPR浮动利率。同时也会给所有批量转换的买房人一次选择的机会,可以在12月底之前申请转回固定利率。

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很多人不知所措,有人说“不愿意转换”;也有人说“选择浮动”;更有人说“选择固定”,究竟哪一种更好?这背后考量的是买房人对未来房贷利率的把控和政策的理解程度。例如:

买房人1:其实好多人都没搞懂,当初大部分人签的都是根据基准利率每年调整,只不过现在没有基准利率了,银行希望你改成LPR无非是不用银行承担风险,涨跌都有存款对冲。

笔者分析:这其实并没有真正理解房贷利率要转换为LPR的背景,所以贸贸然给出了这个结论。

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买房人2:我一直认为这次选择根本不是问题,正如大家所说的,经济形势不好还款压力大的时候,lpr肯定也是走低的,这样个人有利,真到lpr高企之时,个人收入必然是水涨船高,甚至必要时把贷款本金还了就OK,不会造成什么实质性压力。

笔者分析:这位买房人没有弄清楚“基准利率”和“lpr利率”未来的趋势问题,一刀切地下结论认为未来的所有利率都会下行,所以果断认为选择LPR浮动利率更好。

买房人3:我们是农商行贷款,未经我们允许自动统一转化成了LPR,我们看到短信在规定时间内到银行去调回固定利率,让我们签了一张单子名称是“对LPR转化的异议申请书”,里面除了我们的签字,全是空起的,我们跟柜员要求把空白处填上,柜员说不需要填,反正银行有监控。

笔者分析:这位买房人应该是希望继续保持“参考基准利率”的房贷选择,更加希望平稳房贷利率,对LPR产生不确定性。

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买房人4:对不同买房群体的有着不同的益损,对当年5000.6000一平方买房的人来说,这么多年银行承担了5000.6000到12000.13800的通货膨胀亏损,银行肯定不愿意,所以用现在这个制度,对于本来就是12000.13000多买的人来说,是一个好事。

笔者分析:这位房贷人认为LPR可能是一个坑,所以不能乱跳,特别是对于月供较低的买房人而言,不能轻易选择。

可以看出,类似上边的看法还有很多,不少人并不真正理解怎么选择、怎么转换的问题。今天,咱们再说说。这道选择题如何解答,关键看下边3个点:

1、为啥要转换为LPR呢?

这需要从当前的大环境说起,经济发展步入平缓区间,需要释放更多的资金注入实体经济,所以降准在所难免,但是房地产泡沫已经很高,不能大水漫灌,所以降准的同时如何保证房地产利率平稳?房贷利率对标LPR是好方法。

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2、如果选择LPR利率,个人房贷利率会升高吗?

前文说了为啥要切换到LPR的问题,接下来说说个人房贷利率转换到LPR之后,实际利率高低问题。根据央行规定,首次转换前后的利率一致,但是后续会因为个人选择不同而不同。个人实际利率=LPR利率+加点数(加点数可以为负值)。

转换时的加点数=2019年12月LPR利率-个人房贷利率。

例如,张先生实际房贷利率在基准基础上9折:4.9%×0.9=4.41%

LPR转换后,固定点差 = 4.41% - 4.8% = -0.39%,也就是可以减39个基点。

张先生如果选择浮动,那么今后的每个重定价周期,新利率为:LPR+(-0.39%)。

当然了,如果选择固定利率,张先生在今后的剩余还贷周期里,一直保持4.41%的房贷利率不变。


3、未来的LPR会下跌吗?专家直言:这是一道“送分题”。

新规22天后,选择题终于有“答案”了!9月21日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,新一轮的贷款市场报价利率(也就是LPR)与上个月持平不变,1年期的LPR为3.85%,5年期以上的LPR为4.65%。

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这已经是自从4月份之后,连续5个月保持LPR不变化了。传递出的信号非常明显:不要期望利率有太大的变化,现在确保平稳、未来依然大概率保持平稳趋势。

那么,未来有可能下跌吗?人民日报曾经在《央行工具箱丰富,降息降准可期》一文表达出了预期,在2020年LPR有望下降40-50个基点。未来比起LPR还有下降空间。

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从利率下降这个层面而言,选择LPR浮动应该比较划算,但是降幅并不会有多大空间,因为这并不是基准,当房贷利率锁定LPR之后,LPR平稳才是主流。


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