5大银行“下通牒”，央行新规22天后，买房人还有“一次选择”！

根据央行对房贷利率切换为LPR加点形成的要求，各大银行需要在2020年8月31日之前完成所有存量房贷利率的切换事情。

今天是9月22日，央行新规截止时间已经过去22天。5大银行“下通牒”，央行新规22天后，买房人还有“一次选择”！

根据澎湃新闻报道，中农工建交5大银行先后发出通知，将对所有没有转换的存量浮动按揭贷款利率进行批量转换为LPR浮动利率。同时也会给所有批量转换的买房人一次选择的机会，可以在12月底之前申请转回固定利率。

很多人不知所措，有人说“不愿意转换”；也有人说“选择浮动”；更有人说“选择固定”，究竟哪一种更好？这背后考量的是买房人对未来房贷利率的把控和政策的理解程度。例如：

买房人1：其实好多人都没搞懂，当初大部分人签的都是根据基准利率每年调整，只不过现在没有基准利率了，银行希望你改成LPR无非是不用银行承担风险，涨跌都有存款对冲。

笔者分析：这其实并没有真正理解房贷利率要转换为LPR的背景，所以贸贸然给出了这个结论。

买房人2：我一直认为这次选择根本不是问题，正如大家所说的，经济形势不好还款压力大的时候，lpr肯定也是走低的，这样个人有利，真到lpr高企之时，个人收入必然是水涨船高，甚至必要时把贷款本金还了就OK，不会造成什么实质性压力。

笔者分析：这位买房人没有弄清楚“基准利率”和“lpr利率”未来的趋势问题，一刀切地下结论认为未来的所有利率都会下行，所以果断认为选择LPR浮动利率更好。

买房人3：我们是农商行贷款，未经我们允许自动统一转化成了LPR，我们看到短信在规定时间内到银行去调回固定利率，让我们签了一张单子名称是“对LPR转化的异议申请书”，里面除了我们的签字，全是空起的，我们跟柜员要求把空白处填上，柜员说不需要填，反正银行有监控。

笔者分析：这位买房人应该是希望继续保持“参考基准利率”的房贷选择，更加希望平稳房贷利率，对LPR产生不确定性。

买房人4：对不同买房群体的有着不同的益损，对当年5000.6000一平方买房的人来说，这么多年银行承担了5000.6000到12000.13800的通货膨胀亏损，银行肯定不愿意，所以用现在这个制度，对于本来就是12000.13000多买的人来说，是一个好事。

笔者分析：这位房贷人认为LPR可能是一个坑，所以不能乱跳，特别是对于月供较低的买房人而言，不能轻易选择。

可以看出，类似上边的看法还有很多，不少人并不真正理解怎么选择、怎么转换的问题。今天，咱们再说说。这道选择题如何解答，关键看下边3个点：

1、为啥要转换为LPR呢？

这需要从当前的大环境说起，经济发展步入平缓区间，需要释放更多的资金注入实体经济，所以降准在所难免，但是房地产泡沫已经很高，不能大水漫灌，所以降准的同时如何保证房地产利率平稳？房贷利率对标LPR是好方法。

2、如果选择LPR利率，个人房贷利率会升高吗？

前文说了为啥要切换到LPR的问题，接下来说说个人房贷利率转换到LPR之后，实际利率高低问题。根据央行规定，首次转换前后的利率一致，但是后续会因为个人选择不同而不同。个人实际利率=LPR利率+加点数（加点数可以为负值）。

转换时的加点数=2019年12月LPR利率-个人房贷利率。

例如，张先生实际房贷利率在基准基础上9折：4.9%×0.9=4.41%

LPR转换后，固定点差 = 4.41% - 4.8% = -0.39%，也就是可以减39个基点。

张先生如果选择浮动，那么今后的每个重定价周期，新利率为：LPR+（-0.39%）。

当然了，如果选择固定利率，张先生在今后的剩余还贷周期里，一直保持4.41%的房贷利率不变。

3、未来的LPR会下跌吗？专家直言：这是一道“送分题”。

新规22天后，选择题终于有“答案”了！9月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，新一轮的贷款市场报价利率（也就是LPR）与上个月持平不变，1年期的LPR为3.85%，5年期以上的LPR为4.65%。

这已经是自从4月份之后，连续5个月保持LPR不变化了。传递出的信号非常明显：不要期望利率有太大的变化，现在确保平稳、未来依然大概率保持平稳趋势。

那么，未来有可能下跌吗？人民日报曾经在《央行工具箱丰富，降息降准可期》一文表达出了预期，在2020年LPR有望下降40-50个基点。未来比起LPR还有下降空间。

从利率下降这个层面而言，选择LPR浮动应该比较划算，但是降幅并不会有多大空间，因为这并不是基准，当房贷利率锁定LPR之后，LPR平稳才是主流。